Gebäudemodernisierungsgesetz: Neue Regeln für Gebäudehülle, Gebäudetechnik und Heizung

Für die Gebäudehülle relevante Änderungen durch das GModG

Mit dem GModG wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz an die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) angepasst. Die Debatte rund um die Überarbeitung des GEG konzentrierte sich vor allem auf die Wärmeerzeugung und die Abschaffung der 65 %-EE-Vorgabe für Heizungen. Die Anforderungen an die Gebäudehülle bleiben hingegen grundsätzlich erhalten und werden in mehreren Bereichen fortentwickelt.

Nullemissionsgebäude (§ 10 / § 10a GModG)

Mit dem GModG wird nunmehr der in der EPBD vorgesehene Nullemissionsgebäude-Standard eingeführt. Ein Nullemissionsgebäude muss eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweisen, einen sehr geringen Energiebedarf haben und darf keine betriebsbedingten Treibhausgasemissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen. Neue Gebäude der öffentlichen Hand müssen diesen Standard ab 2028 erfüllen, alle übrigen Neubauten ab 2030.

Referenzgebäude und Neubauanforderungen (§§ 15 bis 19, Anlagen 1 und 2 GModG)

Das Referenzgebäudeverfahren zur energetischen Bilanzierung bleibt erhalten. Die energetischen Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude werden weiterhin über den Vergleich des Jahres-Primärenergiebedarfs des geplanten Gebäudes mit einem gesetzlich definierten Referenzgebäude gleicher Geometrie, Nutzung und Ausrichtung nachgewiesen. Die Anlagen 1 und 2 werden hierfür überarbeitet und auf sogenannte baubare Referenzgebäude umgestellt.  Als „baubares Referenzgebäude" wird dabei eine Referenzkonfiguration bezeichnet, die – anders als das bisherige, rein rechnerische Vergleichskonstrukt – eine tatsächlich real ausführbare Gebäudetechnik abbildet. Zugleich entfällt der bisherige pauschale Abschlag (0,55-fache bzw. 0,75-fache des Referenzwerts): Das zu errichtende Gebäude darf den Wert des Referenzgebäudes künftig nicht mehr überschreiten, statt nur einen Bruchteil davon einhalten zu müssen. Gleichzeitig erfolgt die Umstellung auf die neue DIN/TS 18599:2025-10 als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung und Bewertung des Jahres-Primärenergiebedarfs.

Sommerlicher Wärmeschutz (§ 14 GModG)

Die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz werden mit dem GModG aktualisiert. Künftig wird auf die neue DIN 4108-2:2026-05 Bezug genommen. Gebäude müssen demnach so geplant werden, dass der Sonnenenergieeintrag durch geeignete bauliche Maßnahmen begrenzt wird. Der Nachweis hierzu erfolgt entweder über den Sonneneintragskennwert oder über eine thermische Gebäudesimulation mit Begrenzung der Übertemperatur-Gradstunden. Bei gekühlten Gebäuden sind wirtschaftlich vertretbare bauliche Maßnahmen zur Vermeidung von Überhitzung vorzusehen, bevor zusätzliche Kühlenergie eingesetzt wird. Bauliche Maßnahmen zum sommerlichen Wärmeschutz erhalten damit einen besonderen Stellenwert.

Lebenszyklusbetrachtung (§ 7, §§ 88b ff. GModG)

Neu eingeführt wird die Bilanzierung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen von Gebäuden auf Grundlage der DIN SPEC 91606. Dabei werden die Treibhausgasemissionen eines Gebäudes über seinen gesamten Lebenszyklus erfasst – von der Herstellung der Bauprodukte über die Nutzungsphase bis zum Rückbau. Ab 2028 sind bei Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen zu ermitteln und im Energieausweis anzugeben; ab 2030 gilt dies für alle Neubauten. Verbindliche Grenzwerte für Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen werden zunächst nicht eingeführt; die Regelung dient zunächst der Erfassung und Dokumentation der Emissionen über den gesamten Gebäudelebenszyklus.

Mindestenergiestandards für Nichtwohngebäude (§ 40 GModG)

Zur Umsetzung der EPBD werden für bestehende Nichtwohngebäude erstmals Mindestenergiestandards (Minimum Energy Performance Standards - MEPS) eingeführt. Vorgabe der EPBD ist es, die energetisch schlechtesten 16 % des Nichtwohngebäudebestands bis 2030 und die schlechtesten 26 % bis 2033 zu verbessern. Hierzu legt das GModG Schwellenwerte für die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes auf Grundlage des Referenzgebäudes fest. Nichtwohngebäude mit einer Gesamtenergieeffizienz von mehr als dem 3,5-fachen des Referenzgebäudes müssen bis Ende 2030 verbessert werden. Bis Ende 2033 wird die Anforderung auf Gebäude mit einer Gesamtenergieeffizienz von mehr als dem 2,9-fachen des Referenzgebäudes ausgeweitet. Zur Erfüllung der Anforderungen kommen sowohl Maßnahmen an der Gebäudetechnik als auch an der Gebäudehülle in Betracht. Ob ein Nichtwohngebäude von den neuen Mindestenergiestandards betroffen ist, ergibt sich nicht unmittelbar aus Alter, Größe oder Nutzung des Gebäudes, sondern muss im Einzelfall anhand der Gesamtenergieeffizienz im Vergleich zum Referenzgebäude berechnet werden.

Für Wohngebäude im Bestand sieht das GModG keine vergleichbaren Mindestenergiestandards vor; hier soll die Sanierungsrate weiterhin vor allem über Förderprogramme gesteuert werden.

Änderungen bei Gebäudetechnik und Heizung

Im Bereich der Wärmeerzeugung erfolgt die größte politische Kursänderung. Die bisherigen Vorgaben der §§ 71 ff. GEG, insbesondere die 65 %-EE-Anforderung beim Heizungstausch, entfallen. Stattdessen wird mit den §§ 42 bis 46 ein technologieoffener Ansatz eingeführt. Neben Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen, Biomasseheizungen, Solarthermie- und Hybridlösungen können weiterhin auch Gas- und Ölheizungen und KWK-Anlagen eingebaut werden. Für neu installierte Gas- und Ölheizungen gilt jedoch die sogenannte „Bio-Treppe“ (§ 43): Ab 2029 müssen mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder klimaneutralem Wasserstoff erzeugt werden. Ergänzend ist mit § 42a schrittweise eine Grüngas-/Grünheizölquote für Inverkehrbringer vorgesehen, die die Brennstoffversorgung im Gebäudebereich langfristig auf klimaneutrale Energieträger ausrichten soll.

Darüber hinaus werden die Anforderungen an die Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden (§ 56) deutlich ausgeweitet. Nichtwohngebäude ab 70 kW (statt bisher 290 kW) installierter Heiz- , Lüftungs- und Kühlleistung müssen bis Ende 2029 mit Systemen zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung nachgerüstet werden. Für Betriebe des Baugewerbes kann dies insbesondere größere Büro- und Verwaltungsgebäude, Bauhöfe, Werkstätten und Ausbildungsstätten betreffen.

Eine weitere EPBD-bedingte Neuerung betrifft die schrittweise Solarenergiepflicht auf Gebäuden (§ 106): Ab dem Jahr 2027 gilt für neu errichtete Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 m² eine Pflicht, Solarenergie-Anlagen (Photovoltaik oder Solarthermie) zu installieren. Bis 2030 wird diese Pflicht auf alle Neubauten (auch Wohngebäude) ausgeweitet. Zusätzlich greift die Solar­pflicht ab 2028 bei Nichtwohngebäuden im Bestand mit mehr als 500 m² im Falle umfassender Dachsanierungen, für die eine energetische Gesamtbewertung des Gebäudes nach den Vorgaben des GModG erforderlich wird. Ausnahmen sind vorgesehen, wenn eine Solaranlage nachweislich unwirtschaftlich ist.

Zudem werden die Anforderungen an Energieausweise angepasst. Künftig sind Energieausweise digital und maschinenlesbar auszustellen. Für Nichtwohngebäude werden erstmals Effizienzklassen eingeführt, und zwar auf der neuen, EU-weit harmonisierten Skala A bis G; die bisherige Wohngebäude-Skala A+ bis H bleibt hingegen bestehen. Die Buchstabenskala A bis G ist durch die EPBD EU-weit vorgegeben. Dabei ist Klasse A Gebäuden vorbehalten, die den Standard eines Nullemissionsgebäudes erfüllen, während Klasse G die energetisch schlechtesten 15 % des jeweiligen nationalen Gebäudebestands abbildet. Die Mitgliedstaaten legen die Grenzen der dazwischenliegenden Klassen auf Grundlage ihres jeweiligen Gebäudebestands fest. Gebäude derselben Effizienzklasse können daher in verschiedenen Mitgliedstaaten unterschiedliche energetische Qualitäten aufweisen. Die Effizienzklassen A bis H für Wohngebäude und A bis G für Nichtwohngebäude beruhen zudem auf unterschiedlichen Bewertungssystemen und sind daher nicht direkt miteinander vergleichbar. Außerdem entfällt mit dem GModG für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude die Möglichkeit eines Energieverbrauchsausweises, sodass für diese Gebäude künftig grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich ist.

Inkrafttreten

Das GModG tritt gestaffelt in Kraft. In der ersten Stufe gelten die Regelungen zur Abschaffung der 65 %-EE-Pflicht beim Heizungstausch und zur Einführung der „Bio-Treppe“ unmittelbar nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt.

Die Vorschriften zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD), darunter die neuen Referenzgebäude, die Lebenszyklusbetrachtung, die Mindestenergiestandards für Nichtwohngebäude, Änderungen bei Energieausweisen sowie die Umstellung auf die DIN/TS 18599:2025-10, treten in der zweiten Stufe sechs Monate nach der Verkündung in Kraft.

Die dritte Stufe greift ab 2028. Dann gelten die Vorgaben zur Lebenszyklusbetrachtung zunächst für größere Neubauten und dann in der vierten Stufe ab 2030 für alle Neubauten.